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acquistare casa per poi affittarla: in quale città?

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norve
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acquistare casa per poi affittarla: in quale città?

Messaggio Da norve il Dom Feb 08, 2015 1:40 pm

Buongiorno a tutti gli utenti del forum. Sono una persona di ormai più di 40 anni e vorrei acquistare una casa in Irlanda per poi poterla affittare e avere una rendita. Ho cercato sui siti internet i prezzi delle case ma non riesco a farmi una idea ben precisa del loro reale valore. Ad eccezione di Dublino, ho visto che le case in generale hanno dei prezzi abbastanza buoni. Nel senso, ho visto che con meno di 100.000 euro posso acquistare una casa con in media 3/4 stanze e certe volte anche con 2 bagni e/o giardino. E non sto parlando di case disperse in campagna ma abbastanza vicino a città come Cork, Galway e Limerick. Ovviamente non saranno perfette, di sicuro ci sono dei lavori da fare, però il prezzo sembra allettante. Wink
Volevo quindi chiedere un parere, in quale città è meglio focalizzarsi per acquistare una casa per poi affittarla? Si, so che Dublino è la prima scelta ma le case (ovviamente) costano di più e io non vorrei sforare i 100.000 euro circa. Ovviamente se è una città che attira studenti e lavoratori, tanto meglio. Grazie. Very Happy
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Donald
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Re: acquistare casa per poi affittarla: in quale città?

Messaggio Da Donald il Dom Feb 08, 2015 4:19 pm

Ciao Norve,

benvenuto nel forum.

Parto dal presupposto che non sono un agente immobiliare, quindi quello che scrivo é solo una mia opinione di come vedo la cosa e un po basandomi sulla esperienza finora vissuta.
Prima di tutto se vuoi fare questo tipo di attivita' ti devi cercare una casa che sia centrale. Escludendo Dublino, visto anche i prezzi, nelle altre contee che potrebbero essere Galway o Cork la zona deve essere centrale. Se vai fuori avrai meno opportunitá di affittare. Questo per una serie di cose. Prima di tutto vi sono tanti che non hanno una automobile quindi i mezzi pubblici al di fuori della zona urbana sono abbastanza scarsi. Nei posti che ti ho citato sopra ad esempio, il centro non risulta cosi' caotico come Dublino e quindi e' un posto vivibile dove ci trovi tutto e sopratutto la sera o il weekend puoi andare al pub e ritornare a casa a 10 minuti a piedi. Questo non accadrebbe se la casa in affitto fosse fuori.

Il budget che ti sei proposto a mio avviso é troppo basso per alcuni motivi.

Sotto i 100 k trovi prima di tutto case attaccate, chiamate terraced. Se sei fortunato potresti trovare qualcosa di semidetached.
Inoltre la maggior parte sono tutte da rifare, quindi ti troverai a spendere la stessa cifra di denaro per riaggiustarla. La maggior parte delle case in vendita di questa tipologia hanno valore Energetico sul F, G, quindi abbastanza scarso. In Irlanda c'e' umidita' e quindi la casa sarebbe molto umida e non so chi potrebbe abitarci. Ma anche se trovassi qualcuno sicuramente ogni anno dovrai levare la muffa alle pareti di cartongesso :-)

Strutturalmente parlando, case "vecchie" , costruite negli anni 80 (perche' troverai quelle a questo prezzo) avranno qualche problemino strutturale. Magari una crepa o un infiltrazione di umido. Questo perche' a quel tempo non vi erano molte normative o standard edili. Quindi potresti dover fare fronte a riparazioni come prese, messa a terra, scarico fumi, tanica del gasolio, pozzo a sperdere, etc. Quindi sono tutte spese da mettere in conto ai 100k.

Un altra cosa e' che il prezzo che leggi in qualsiasi sito immobiliare e' il cosi' chiamato "Asking Price", questo prezzo non e' necessariamente il prezzo che il padrone di casa ti vendera' la sua proprieta' ma un prezzo di partenza. Un pó come fare un asta. Tu fai l'offerta all'agente immobiliare e poi lui ti fa sapere dopo un po di tempo per vedere se altri interessati offrono di piu' . Quindi anche li, ti troveresti a pagare di piu' rispetto a quello che viene chiesto.
Con 100k trovi al massimo due stanze con un bagno e cucina. Forse il back garden. Case piu' grandi sono solo specchietti per allodole dove attirano acquirenti per fare alzare il prezzo della casa.

Si puo' trovare qualcosa anche a 100k ma sicuro non e' in zona centrale e inevitabilmente da riaggiustare. Rimane il fatto che chi ti affitta la casa, vuole starsene in centro. A meno che non sei a Dublino. Ma nelle altre cittadine fuori dal centro e' come stare in una foresta e magari vicino non ci passano ne autobus ne altro. Inoltre il prezzo di affitto che richiederai sara' basso ma devi garantire un certo standard abitativo, quindi se il tuo inquilino ha un problema con lo scarico del bagno o con una presa, devi chiamare a tue spese un idraulico o un elettricista. Se poi abiti in Italia e la casa l'affitti, devi avere qualcuno che si occupi di queste cose. In tal senso dovrai pagare anche queste spese.

Se puoi spendi almeno 150k e vedrai che trovi molto meglio e sopratutto il ritorno di investimento e' migliore anche nel caso tu volessi un giorno rivenderla. Se riesci prendila a Dublino anche Co. Dublin o Co. Wicklow. La troverai da affittare molto velocemente.

Un ultima cosa, giá a partire dall'anno scorso il prezzo di vendita e' in rialzo, quindi se aspetti un altro anno ovviamente aumentera' e cosi' via. Sicuramente l'andamento sara' minore in zone esterne alla capitale ma sempre un aumento vi sara'.

Saluti
Donald


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norve
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Re: acquistare casa per poi affittarla: in quale città?

Messaggio Da norve il Dom Feb 08, 2015 4:50 pm

Grazie per la risposta esaustiva. Purtroppo non ho 150.000 euro (già 100k era il limite massimo), dovrò lavorare ancora qualche anno prima di potermi permettere tale cifra. Parlando di Dublino, visto che è una città grande, ci sono dei quartieri dove magari le case costano meno? Vanno bene anche le cittadine periferiche vicine alla capitale. Se sono collegati bene, potrei anche pensare di cercare una casa nei dintorni. O in alternativa va bene anche Cork. Continuerò a monitorare i siti internet immobiliari e magari
Visto che ci sono volevo anche chiedere una curiosità. Nel Regno Unito certe volte le agenzie immobiliari vendono la casa ma non il terreno su cui essa sorge. Fanno magari un affitto del terreno di circa 99 anni ma di fatto esso rimane dello stato. Anche in Irlanda è così?
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Donald
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Re: acquistare casa per poi affittarla: in quale città?

Messaggio Da Donald il Mar Feb 17, 2015 9:35 am

Ciao norve,

la maggior parte delle proprietá immobiliari in Irlanda sono cosi' chiamate "Freehold" ovvero dove chi compra la casa é anche proprietario del terreno. Tuttavia posso immaginare che in alcune circorstanze il terreno annesso all'immobile o l'immobile stesso possa essere un "leasehold" dove, come hai menzionato tu, proprietá di un altra persona (di solito una coperativa, lo stato o un ente governativo, culturale) dove in media lo "affittano" per 99 anni. Questo non vuol dire che dopo 99 anni se lo riprendono :-)

Si, vi sono zone in periferia di Dublino dove il prezzo delle proprietá sono leggermente meno care rispetto al centro. Tuttavia, ribadisco che con quella cifra che avevi in mente, al massimo potresti comprare un pezzo di terreno non edificabile :-)
Piu' ti tieni basso col budget piu' la zona é relativamente brutta e se posso aggiungere non vivibile (piu' criminalitá). Di conseguenza se la vuoi affittare farai abbastanza fatica. Ovviamente il prezzo d'affitto sara' proporzionale alla zona. Se la zona fa abbastanza schifo, il prezzo d'affitto sara' basso. Una persona con un briciolo di cervello non ci andra' ad abitare. Magari spende 200-300 Euro in piu' per una zona piu' carina.

Come zone da indicarti a Dublino é un pó difficile. Ogni zona (a parte le classiche aree famose e costose tipo Ballsbridge o Clontarf) ha piú o meno un quartiere con buon vicinato e accanto un quartiere con vicinato meno buono. Li devi valutare una proprietá alla volta e capire se l'area puó fare al caso tuo.

Il problema se cosí possiamo dire é che dallo scorso anno i prezzi delle proprietá hanno iniziato gradualmente ad aumentare. Quindi una proprieta' che adesso tu cerchi di comprarla con 180, fra due anni verrá offerta a 250, e in alcuni casi con picchi superiori.

Il 2012 é stato un anno d'oro per chi voleva comprare una casa. alcune proprietá erano svendute quasi a metá prezzo rispetto al valore di mercato degli anni precedenti :-) Ora la bolla si sta rigonfiando. Fará il botto fra 3-4 anni?

Ps hai letto la mia Guida sull'acquisto di case in Irlanda? non e' recentissima ma da una base di conoscenza sui passi che ci sono da fare. 

Saluti
Donald


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Re: acquistare casa per poi affittarla: in quale città?

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